Compare Listings

Behorend bij het model beheerovereenkomst, Versie 3.8 d.d. 1 februari 2016, van Level Vastgoed B.V., gevestigd Schipholweg 333-B, 1171 PL  Badhoevedorp. Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Amsterdam, onder nummer 74020358.

  1. ALGEMEEN
  • Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op iedere aanbieding tot het uitvoeren van werkzaamheden van Level Vastgoed B.V., en op alle overeenkomsten tot het uitvoeren van werkzaamheden die Level Vastgoed B.V. sluit met opdrachtgever.
  • Toepasselijkheid van eventuele algemene voorwaarden van de opdrachtgever wordt uitdrukkelijk uitgesloten.

Totstandkoming van de overeenkomst

  1. Een overeenkomst met Level Vastgoed B.V. wordt geacht te zijn tot stand gekomen indien de opdrachtgever, al dan niet op grond van een voorstel van Level Vastgoed B.V., schriftelijk een overeenkomst met Level Vastgoed B.V. sluit/bevestigt dan wel door een bevestiging door Level Vastgoed B.V.. Level Vastgoed B.V. treedt op in de functie van beheerder.

De beheeropdracht

  1. De beheeropdracht kan bestaan uit:
    A.  Financieel/Administratief Beheer
           B.  Technisch Beheer/Onderhoud
           C.  Huurderbeheer (PLUS)

Uitvoering van de opdracht

 

  • De in het kader van de overeenkomst te verrichten werkzaamheden, welke te kwalificeren zijn als inspanningsverbintenis, worden naar beste vermogen en inzicht uitgevoerd.
  • De beheerder zal de belangen van de opdrachtgever optimaal behartigen en zal zich onthouden van die activiteiten welke de goede naam en faam van de opdrachtgever schade kunnen berokkenen.
  • Het beheer zal geschieden op de wijze als in de overeenkomst en deze algemene bepalingen omschreven en overeenkomstig de bij deze overeenkomst verstrekte instructies. De opdrachtgever behoudt zich het recht voor de instructies te allen tijde aan te passen dan wel te herzien. Deze aanpassingen zullen eerst worden doorgevoerd na overleg met de beheerder en schriftelijk worden bevestigd.
  • Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever mag de beheerder zijn verplichtingen uit de overeenkomst c.q. de daaruit voor hem voortvloeiende werkzaamheden, niet geheel of gedeeltelijk aan derden overdragen.
  • De beheerder en de opdrachtgever zijn tegenover derden tot geheimhouding verplicht over alle aan hen bekend zijnde vertrouwelijke zaken.

 

Verplichtingen opdrachtgever

5.1  De opdrachtgever is gehouden volledige medewerking aan de uitvoering van de overeenkomst te verlenen en aan Level Vastgoed B.V. al datgene dat daartoe benodigd is ter beschikking stellen. Dit houdt onder meer in dat inzage wordt verleend in alle gegevens die voor de uitvoering van de overeenkomst benodigd zijn.

5.2  Indien door de opdrachtgever of van derden niet tijdig dan wel onjuiste of gebrekkige gegevens worden verstrekt, zullen de hieruit voor Level Vastgoed B.V. gemaakte kosten afzonderlijk in rekening worden gebracht.

  • De opdrachtgever is gehouden Level Vastgoed B.V. alle bevoegdheden te verlenen die voor een goede uitvoering van de taken nodig zijn.
  • In het geval bij Level Vastgoed B.V. een negatief saldo optreedt (hiermee wordt bedoeld de situatie dat de uitgaven en kosten voortvloeiende uit de beheerovereenkomst hoger zijn dan de ontvangen huurpenningen) is de opdrachtgever verplicht om het negatieve saldo terstond aan te zuiveren.

Duur van de overeenkomst; einde van de overeenkomst

  • De duur van de overeenkomst is zoals overeengekomen in de beheerovereenkomst voor een onroerende zaak. Afwijkingen van deze voorwaarden zijn slechts geldig voor zover deze schriftelijk zijn overeengekomen.
  • Deze algemene voorwaarden zijn ook van toepassing op aanvullende- en vervolgovereenkomsten.
  • Opzegging dient te geschieden per aangetekend schrijven tegen de eerste dag van de kalendermaand met inachtneming van een termijn van tenminste drie maanden.
  • Indien de opdrachtgever één van zijn verplichtingen jegens Level Vastgoed B.V. niet nakomt, of Level Vastgoed B.V. vreest dat de opdrachtgever zijn verplichtingen niet zal nakomen en de opdrachtgever niet in staat is om op eerste verzoek van Level Vastgoed B.V. voldoende zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen te stellen, er beslag wordt gelegd op zaken van de opdrachtgever, de opdrachtgever surseance van betaling aanvraagt, in staat van faillissement wordt verklaard of anderszins de vrije schikking over zijn vermogen verliest, dan heeft Level Vastgoed B.V. het recht (verdere) uitvoering van alle met opdrachtgever gesloten overeenkomsten op te schorten, dan wel deze overeenkomsten geheel of gedeeltelijk te ontbinden.
  • Indien een partij ten aanzien van de bepalingen van deze overeenkomst of ten aanzien van enige andere verplichting welke betreffende de onderhavige samenwerking op partijen rust, verwijtbaar tekortschiet, is de andere partij bevoegd de overeenkomst te beëindigen, doch niet eerder dan nadat hij de tekortschietende partij schriftelijk tot nakoming heeft gesommeerd en deze in verzuim blijft binnen een redelijke, in de sommatie genoemde, termijn alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. In dat geval eindigt de overeenkomst op de vervaldag in de sommatie genoemd.
  • De beheerovereenkomst eindigt van rechtswege op het tijdstip van eigendomsoverdracht van het object. In dat geval zal opdrachtgever aan Level Vastgoed B.V. een vergoeding betalen gelijk aan drie maanden honorarium over de theoretische huuropbrengst van de onroerende zaken.
  • De beheerovereenkomst eindigt bij een situatie als bedoeld in artikel 8.2.

Aansprakelijkheid en vrijwaring

  • Level Vastgoed B.V. zal de overeenkomst naar beste weten en zo zorgvuldig mogelijk uitvoeren. Level Vastgoed B.V. heeft dienaangaande een inspanningsverplichting en geeft geen garantie met betrekking tot de resultaten van de werkzaamheden uit hoofde van deze overeenkomst.
  • Level Vastgoed B.V. is tegenover de opdrachtgever over de uitvoering van de overeenkomst niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van tekortkomingen van de kant van Level Vastgoed B.V., behoudens deze door opzet of grove schuld is toegebracht.
  • In geen geval is Level Vastgoed B.V. aansprakelijk voor de gevolgen die voortvloeien uit een huur- dan wel gebruikersovereenkomst met betrekking tot het object. Een huur- en gebruikersovereenkomst wordt te allen tijde gezien als een overeenkomst tussen opdrachtgever en huurder/gebruiker.
  • Level Vastgoed B.V. is in geen geval aansprakelijk voor (in)directe schade, waaronder in ieder geval is begrepen derving van inkomsten, belastinginkomsten, kosten voortvloeiende uit veroordeling in proceskosten, rente- c.q. vertragingsschade, schade wegens verlies van gegevens, schade als gevolg van het verschaffen van onjuiste of gebrekkige medewerking/arbeid door Level Vastgoed B.V., verrichtte werkzaamheden door derden, informatie of materialen door opdrachtgever en schade wegens door Level Vastgoed B.V. gegeven inlichtingen of adviezen, waaronder (maar niet uitsluitend) adviezen op het gebied van verzekeringen.
  • In alle gevallen waarin Level Vastgoed B.V. gehouden is tot betaling van schadevergoeding, zal deze nooit hoger zijn dan 2% van het totaalbedrag van de vergoeding als bedoeld in artikel 9.
  • Eventuele aanspraken van de opdrachtgever in hier bedoelde zin dienen binnen één maand na het ontdekken van de schade te zijn ingediend, bij gebreke waarvan de opdrachtgever zijn rechten heeft verwerkt.
  • De opdrachtgever is gehouden om Level Vastgoed B.V. volledig te vrijwaren en schadeloos te stellen terzake van alle met de onderhavige overeenkomst samenhangende vorderingen van derden (waaronder ook wordt bedoeld: huurders en gebruikers) en alle daarmee verband houdende financiële gevolgen.
  • Level Vastgoed B.V. is nimmer aansprakelijk voor constructie- en installatie gebreken van het object.
  • Level Vastgoed B.V. bespreekt graag de verzekeringen met betrekking tot het object met de opdrachtgever, echter de opdrachtgever blijft te allen tijde zelf verantwoordelijk voor deze verzekeringen en de dekking daarvan.

Overmacht

  • Onder overmacht in de zin van dit artikel wordt verstaan omstandigheden die de uitvoering van de overeenkomst geheel of gedeeltelijk verhinderen of ernstig bemoeilijken, en die niet aan Level Vastgoed B.V. zijn toe te rekenen.
  • Tijdens overmacht worden de verplichtingen van Level Vastgoed B.V. opgeschort. Indien de periode waarin door overmacht nakoming van de verplichtingen door Level Vastgoed B.V. niet mogelijk is langer duurt dan één maand zijn beide partijen bevoegd de overeenkomst zonder gerechtelijke tussenkomst te ontbinden, zonder dat er in dat geval een verplichting tot schadevergoeding bestaat.

Honorarium en vergoedingen; prijswijzigingen

  • Opdrachtgever is voor de (standaard)werkzaamheden voortvloeiende uit het beheer een honorarium verschuldigd welke vergoeding onder andere gekoppeld is aan een nader overeen te komen percentage over de te betalen huur (waaronder tevens inbegrepen servicekosten, watergeld en BTW), tenzij in de beheer overeenkomst anders is overeengekomen.
  • Gedurende de overeenkomst zal Level Vastgoed B.V. aan de opdrachtgever per kwartaal vooraf een factuur toezenden ten aanzien van de vaste werkzaamheden. Deze factuur dient aan het begin van het kwartaal op een bankrekening van Level Vastgoed B.V. te zijn bijgeschreven, tenzij in de beheer overeenkomst anders is overeengekomen.
  • Bij beëindiging van de overeenkomst vindt een eindafrekening plaats.
  • De opdrachtgever dient de factuur binnen 14 dagen na factuurdatum zonder opschorting, korting of verrekening aan Level Vastgoed B.V. te voldoen. Indien de opdrachtgever niet binnen de hiervoor genoemde termijn de factuur heeft voldaan is hij gehouden tot vergoeding van een vertragingsrente van 1,5% per maand waarbij een gedeelte van een maand voor een maand wordt gerekend. Alle kosten gemoeid met buitengerechtelijke incasso komen voor rekening van de opdrachtgever. In dat geval is Level Vastgoed B.V. gerechtigd haar werkzaamheden op te schorten.
  • Level Vastgoed B.V. is te allen tijde gerechtigd van de opdrachtgever enige zekerheidsstelling te verlangen voor al hetgeen de opdrachtgever te eniger tijd uit hoofde van deze overeenkomst verschuldigd mocht zijn.
  • Bij beëindiging van de overeenkomst wordt de eindafrekening aan de opdrachtgever toegezonden. Indien de opdrachtgever niet binnen 14 dagen na ontvangst van de eindafrekening schriftelijk heeft gereageerd, wordt deze als akkoord beschouwd.
  • In geval van voortijdige beëindiging van de overeenkomst geschiedt facturering op basis van de stand van de door Level Vastgoed B.V. verrichte werkzaamheden op het moment van beëindiging.
  • Betaalde verschotten en gemaakte onkosten, zoals porti, telefoonkosten, reiskosten en overige kantoorkosten kunnen afzonderlijk door Level Vastgoed B.V. aan opdrachtgever in rekening worden gebracht.
  • Diensten die uitgaan boven de standaarddiensten, of in verhouding tot de gebruikelijke gang van zaken meer tijd, aandacht of inspanning vergen, of voortvloeien uit wijzigingen van het huurbeleid van de overheid, kunnen door de beheerder naar redelijkheid afzonderlijk in rekening worden gebracht.
  • Het honorarium voor het administreren van leveringen en diensten aan gebruikers c.q. huurders en daarop betrekking hebbende (voorschot)betalingen van de gebruikers c.q. huurders (servicekosten), alsmede het jaarlijks vervaardigen van de afrekening met de gebruikers c.q. huurders van de servicekosten, bedraagt 5% van de werkelijke servicekosten (incl BTW). Indien mogelijk wordt dit onderdeel van het honorarium ten laste van de gebruikers c.q. huurders gebracht.
  • Het honorarium voor het voorbereiden en begeleiden van grootonderhoud (meer dan 5.000,– euro) bedraagt 7% van de opdracht c.q. deelopdrachten. Indien de kosten van onderhoud onder de hiervoor genoemde 5.000,–euro bedragen, dan vallen de werkzaamheden van Level Vastgoed B.V. die gemoeid zijn met dit onderhoud onder de kerntaak Technisch Beheer/Onderhoud.
  • De beheerder is gerechtigd alle aan haar krachtens de beheerovereenkomst toekomende bedragen met het saldo van de ontvangen gelden (huur etc) te verrekenen.
  • Bovenstaande honoraria worden vermeerderd met BTW.
  • Indien na het sluiten van de overeenkomst een of meerdere van de hier genoemde kostenfactoren wijzigen, is Level Vastgoed B.V. gerechtigd de aangeboden vergoeding/prijs dienovereenkomstig aan te passen.

II SPECIFIEK

De beheeropdracht kan bestaan uit:
A.  Financieel/Administratief Beheer
       B.  Technisch Beheer/Onderhoud
       C.  Huurderbeheer (PLUS)

Onderdeel A: Financieel/Administratief Beheer

1.1 Onder financieel/administratief beheer wordt verstaan een vorm van beheer dat is gericht op een efficiënte en doorzichtige wijze van vastleggen van relevante gegevens betreffende het object, het periodiek geven van huuroverzichten en het uitvoeren van ontvangen opdrachten.

1.2 Meer in het bijzonder bestaat het administratief beheer uit:

 Huurincasso

2.1 Het huurincasso omvat:
a. Het incasseren en eventueel factureren van huurpenningen en voorschotten op stook- en servicekosten alsmede het jaarlijks vervaardigen van de afrekening met de huurders van de werkelijke kosten ter zake van levering en diensten en door de huurder betaalde voorschotbedragen indien van toepassing;
b. Het monitoren van tijdige betalingen van de huurvorderingen, de registratie en de verwerking van huurbedragen, inclusief de eventuele vergoeding of voorschotbedragen voor service- en energiekosten, dan wel aanmaningen inzake achterstallige (huur)bedragen, alsmede het eventueel inschakelen van een incassobureau of gerechtsdeurwaarder tot het nemen van gerechtelijke maatregelen;
c. Het aanleggen en bijhouden van een administratie ten dienste van een verantwoord beheer;
d. Bij beëindiging van de huurovereenkomst de huurder aansprakelijk stellen voor eventueel geconstateerde schade, c.q. beschadigingen en/of vermissingen, met inbegrip van het (laten) verhalen van de daarmee gemoeide kosten op de (ex)huurder, c.q. verrekening daarvan met de eventueel betaalde waarborgsommen en verstrekte bankgaranties;
e. Voorts in het algemeen het verrichten van al die administratieve handelingen welke in het kader van een goed beheer wenselijk en noodzakelijk worden geacht;
f. De beheerder rapporteert periodiek aan opdrachtgever omtrent eventuele huurachterstanden.

Huurovereenkomsten 

  1. Met betrekking tot de huurovereenkomsten is de beheerder verantwoordelijk voor het navolgende:
    a. Het tijdig schriftelijk aan huurders mededelen van periodieke huurprijs mutaties (indexeringen/wettelijke toegestane verhogingen) en het aan de opdrachtgever verstrekken van een afschrift daarvan.
    b. Het bewaken van de afloop van bank- en of andersoortige garanties.
    c. Het bewaken van de expiratie- en prolongatiedata van huurovereenkomsten.

Huurafrekening

4.1 De huurafrekening dient uiterlijk in de derde week van de lopende kalendermaand in het bezit van opdrachtgever te zijn, met uitzondering van het geval waarbij de huurpenningen rechtstreeks op een bankrekening van de opdrachtgever binnen komt.
4.2 De opdrachtgever kan – mits schriftelijk – te allen tijde nadere aanwijzingen geven omtrent de wijze van afrekening van huur, leveringen en diensten e.d. en/of omtrent de afdracht daarvan.
4.3 Level Vastgoed B.V. staat niet garant voor de verschuldigde huurpenningen. Level Vastgoed B.V. zet zich in om de huurpenningen te innen en stort deze vervolgens -/- fee door aan opdrachtgever, met uitzondering van het geval waarbij de huurpenningen rechtstreeks op een bankrekening van de opdrachtgever binnen komt.

Onderdeel B: Technisch Beheer/Onderhoud

5.1 Onder technisch beheer/onderhoud wordt verstaan het voortdurend in een goede staat (doen) houden van onderdelen van het project en het adviseren van onderhoud op korte termijn.

5.2 Het technisch Beheer/Onderhoud bestaat uit:
a. Het behandelen van de wensen en klachten van de huurders van het object en het verhelpen van klachten, zulks na overleg met de opdrachtgever. Opdrachtgever kan de beheerder machtigen klein onderhoud te mogen verrichten tot een nader te bepalen limiet (€ 250 /  € 500) zonder overleg vooraf. Deze machtiging wordt vermeld onder Bijzondere bepalingen van de Beheerovereenkomst.
b. De begeleiding van en het toezicht op de uitvoering van de namens opdrachtgever opgedragen werkzaamheden alsmede het verrichten van de daarmee samenhangende betalingen. Met uitzondering van het geval waarin dit anders is beschreven in de Beheerovereenkomst.
c. De in artikel 5.2 a omschreven machtiging kan te allen tijde schriftelijk door de opdrachtgever worden ingetrokken. De vóór de intrekking van de machtiging door de beheerder verstrekte opdrachten volgens 5.2a, dienen onverwijld te worden gemeld bij de opdrachtgever.
d. In geval van calamiteiten neemt de beheerder de meest adequate actie ter beperking van schade met onverwijlde melding en verantwoording aan de opdrachtgever achteraf.
e. Het controleren van de betreffende onderhoudsnota’s op prijs en uitvoering van de werkzaamheden in relatie tot de verstrekte opdracht, tenzij anders overeengekomen in de beheerovereenkomst.
f. In het algemeen ervoor zorgdragen, dan wel erop toezien, dat de onderhoudswerkzaamheden alsmede de uit te voeren servicewerkzaamheden op verantwoorde wijze en tegen redelijke prijzen plaatsvinden. Tenzij anders overeengekomen in de beheerovereenkomst.

Onderdeel C: Huurderbeheer/Plus

  1. Onder huurderbeheer wordt verstaan het zo goed mogelijk servicen van de huurder op een dusdanige manier dat de huurder zo lang mogelijk een tevreden huurder blijft. Dit wordt verkregen middels persoonlijke 1-op-1 marketing en een hoge service richting de huurder(s).

III ADDITIONELE DIENSTVERLENING

De hierna te noemen diensten maken geen deel uit van de beheerovereenkomst tenzij zulks uitdrukkelijk is overeengekomen:

  1. De begeleiding met betrekking tot de uitvoering van groot onderhoud, in de zin van renovatie, isolatie etc., onderhoud ten bedrage van meer dan 5.000,– euro; het voldoen aan dwingend voorgeschreven verscherpte inspectie-eisen buiten de normale inspectie.
  2. Advisering en begeleiding in juridische zaken in het algemeen.
  3. Behandeling van zaken voor kantongerechten; vervaardigen van marktrapporten als verhuurondersteunende activiteit.
  4. Het vertegenwoordigen van de opdrachtgever in verenigingen van eigenaars.
  5. Het behartigen van de belangen van de opdrachtgever bij en het versterken van de samenwerking met de winkeliersvereniging.
  6. Onvoorziene activiteiten van omvangrijke aard voortvloeiende uit overheidsmaatregelen.

 

IV SLOTBEPALINGEN

  1. Wijziging van deze voorwaarden c.q. van de overeenkomst tussen Level Vastgoed B.V. en de opdrachtgever of aanvullingen daarop zijn slechts geldig voor zover deze schriftelijk zijn overeengekomen tussen partijen.
  2. Deze voorwaarden vervangen eventueel eerder aangeboden algemene voorwaarden.
  3. In het geval dat de beheerovereenkomst een ‘maatwerk’ dienstenpakket bevat zullen dit onderdelen uit II specifiek, onderdeel A, onderdeel B en onderdeel C zijn. In dit geval blijft deze algemene voorwaarden van kracht voor de afgesproken werkzaamheden.
  4. Wijziging van het karakter, de aard en de inhoud of de omvang van de overeenkomst is slechts mogelijk in overleg met Level Vastgoed B.V.. De hieruit voortvloeiende kosten worden afzonderlijk in rekening gebracht. Op deze overeenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing.
  5. Alle geschillen, welke mochten ontstaan in verband met of uit deze overeenkomst, hetzij direct, hetzij indirect, zullen alleen kunnen worden voor gelegd aan de bevoegde rechter te Amsterdam.